每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤    

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8月25日，越秀地产发布2023年中期业绩报告并举行线下业绩会。

报告期内，越秀地产实现营业收入约321亿元（人民币，下同），同比上升2.6%；股东应占净利润约21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约21.5亿元，同比上升0.8%；派息比率为核心净利润的40%。

在业绩会现场，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在回答《每日经济新闻》记者提问时表示，房地产发展这么多年，公司选择城市发展的理念，还是立足城市的人口、产业、经济实力，经济实力越强，房地产的抗风险能力就会越强，因此一线城市也是公司这几年重点发展的区域。从今年投资强度的铺排上，包括积极参与投资项目等，公司对四大一线城市还是有坚定信心。

 

完成全年销售目标压力不大

2023年上半年，越秀地产实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约836.3亿元，同比上升71%，完成公司全年销售目标1320亿元的63.4%。其中，大湾区实现合同销售金额约461.3亿元，同比上升45.3%；在华东地区实现合同销售金额约186.3亿元，同比上升151.4%。

林昭远坦言，从上半年完成目标的情况看，实现年度销售目标压力确实不大，压力不大就无需用太猛的措施，保证“既有量又有价”，把保持公司的现金流稳定、既定的业绩作为目标。

2023年可售资源为2400亿元，其中大湾区占比57%，华东占比21%。经营指标上，越秀地产还是维持年初制定的目标，即计划在建面积2,214万平方米，上半年已完成2,116万平方米；新开工面积875万平方米，上半年已完成273万平方米。

对于市场的看法，林昭远的判断与年初基本一致，即从政策端角度，市场肯定会足够宽松，如刚出台的“认房不认贷”。相信政府有很多工具箱政策在准备拿出来用，因为中央已经定调，要确保房地产市场的平稳健康发展。

“从行业角度，目前确实在寻求筑底信息。市场需求应该会出现比较大的分化，个别城市的分化也比较严重，好城市、好地段销售总体还是比较正常。概括下来，政策会加持，行业在筑底，市场还在分化。”

在规模销售持续增长的同时，越秀地产也特别注重杠杆的控制和流动性。上半年其回款率已经接近80%，而年初预判是70%左右。截至2023年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约492.5亿元，资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍。

城市更新要做好风险控制

上半年，越秀地产在招拍挂市场尤其北上广深一线城市表现积极，且多有所斩获。其分别于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安共8个城市新增11幅土地，总建筑面积约217万平方米。其中，在北京共获取3幅优质地块，新增土地储备约43万平方米。TOD、产业勾地和国企合作等多元化增储模式分别占新增土地储备的22%、27%和14%。

截至2023年6月30日，越秀地产总土地储备约为2,813万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约46.1%。

今年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，其中重点提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

以广州为例，根据华泰证券研报，广州今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资，约占当地2022年GDP的7%、公共财政支出的33%。

在业绩会现场，越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰告诉记者，公司一直积极参与、推行城市更新，但因为城市更新项目的周期比较长，与一手市场不同，还涉及拆迁、回迁等问题，所以首先要控制风险。对旧改项目要有评判，即拆迁的难度多大，项目所在地区未来有没有发展潜力，是不是位于城市产业、人口、资源、公共建设配套重点投放的区域。只有公共建设的配套进入，旧村或者旧改的未来发展才有前途。

“对城市更新项目，我们要求的投资标准比公开市场招拍挂市场更高，如对其净利率、毛利率要求会更高，这样就能留足一些安全垫，以防出现一些风险。由于体量较大，城市更新的项目如果做得好，有利于穿越开发周期，方便控制节奏，所以对地产的稳健发展，会有比较好的帮助。”

展望下半年，林昭远说，既相信、也预判政府会围绕“因城施策”、持续宽松的政策来促进房地产良性恢复和健康发展。公司的发展策略角度还是更加精准，以变应变。运营策略上，要降本增效，提高效率；财务上，继续加强销售回款和现金流的管理。

封面图片来源：每经记者 黄婉银 摄