每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

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已经短暂跃过境内债关口的碧桂园（HK02007，股价0.770港元，市值215.51亿港元），又面临新的挑战。

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10月9日，碧桂园发布未经审计的经营数据显示，今年1-9月，集团实现权益销售金额约1549.8亿元（人民币，下同），同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。其中，9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续6个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。

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同时，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，碧桂园面临资产处置出售的重大不确定性，预计其流动性在中短期内仍将持续紧张。

目前，碧桂园一方面正在积极推进境外债务管理措施，另一方面也在竭尽全力加强销售回款，并探索资产处置等不同方案筹集现金流，包括在8月份出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权等。

 

操盘销售金额排名下滑

在克而瑞2023年1-9月中国房地产企业操盘榜TOP100上，碧桂园以1867.5亿元的操盘金额位列第7位。而在今年一季度，碧桂园的操盘金额还排在前三位。

克而瑞指出，百强房企9月业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在较高位；累计业绩同比降低11%。分季度来看，百强房企今年前三季度的业绩规模均保持在历史低位。7月以来累计业绩增速由正转负，第三季度业绩规模同比降低32.1%，且明显低于第一、第二季度。

 

事实上，碧桂园也在着意提升其在一二线城市的投资占比。今年3月30日，碧桂园集团总裁莫斌在2022年业绩发布会上表示，今年碧桂园已经重启投资拿地，接下来将更多聚焦一二线核心城市、核心区域，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比，并计划用3-5年时间，将一二线和三四线的货值比例提升至50：50。

今年以来，碧桂园宣布已启动重新拿地，并逐步提升一二线城市的投资额和土储占比。从4月25日至5月25日的一个月时间里，碧桂园已先后在杭州、太原、佛山三个二线城市成功竞得5宗土地。

每经记者注意到，碧桂园2022年新获取的9个项目中，有71%位于一二线城市。截至2022年底，碧桂园已获取国内权益可售资源约9555亿元，潜在权益可售货值约2528亿元，合计约1.2万亿元，其中75%的权益可售资源位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈。

 

但从整体行业形势来看，目前需求端购买力尚显不足、行业预期和信心也整体低迷，楼市复苏动能趋缓。近期虽然政策层面释放利好、有一定的修复预期，“金九”房企推盘积极性也有所提升，但企业销售去化及回款压力仍然较大。四季度房企仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。

尽管目前面临短期流动性压力，但碧桂园方面也在积极采取各种措施缓解流动性问题，以最大限度地减少对项目建设和运营的干扰。

在竭尽全力加强销售回款的同时，碧桂园也在探索资产处置等不同方案筹集现金流。今年8月，碧桂园将持有的广州超级大盘亚运城中广州亚运城联营项目公司26.67%股权，全部出售给中海地产，总代价约12.915亿元。

流动性压力仍持续

10月10日，碧桂园发布公告称，截至本公告日，公司尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项，将积极推进境外债务管理措施。

“本公司也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，包括但不限于本公司发行的美元债券项下的偿付义务。该等未付款项可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。”

据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前碧桂园至少有15只美元债处于存续期，2023年1月和4月有2笔到期美元债，未尝余额分别为9.56亿美元和5.37亿美元。COGARD 4.5 12/05/23（ISIN：XS1914667057）将于今年12月5日到期，存续额为30亿港元。

 

碧桂园在公告中表示，公司在尊重所有债权人现有法律地位和法律偿付顺序的前提下，公平公正地制定整体解决方案来实现长期、可持续的资本结构。“本公司高度重视此次境外债务管理工作及全体债权人的利益，谨恳请债权人给予时间以供本公司客观评估目前所面临的挑战并与其顾问共同为所有持份者制定务实可行的最佳解决方案。”

目前，碧桂园已聘请中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助评估其资本结构及流动性状况，并制定整体的解决方案。

碧桂园在公告中指出，面对当前困难局面，集团仍然上下一心，继续竭尽全力履行还款义务。自2020年以来，集团融资活动现金流持续净流出，在融资环境极其艰难的情况下，坚持通过销售回款及存量现金资源履行偿付义务。然而，当前集团销售和融资面临严峻挑战，账面可动用资金仍然持续减少。

“虽然本集团已竭尽全力探索过包括资产处置等不同方案筹集现金流以继续履行财务承诺，但在当前市场环境下仍难以在短期内迅速补充足额的现金流以改善流动性，导致本集团的现金状况依旧显著承压。”

碧桂园也梳理了其化解债务风险的系列动作，包括把握新政策带来的销售窗口期，切实做好销售及回款工作；全面盘点梳理集团资产，充分挖掘市场化机会盘活资产；匹配业务发展需要，进一步优化集团整体组织架构，并且成立由董事会主席任组长的专项工作小组，建立更扁平更高效的工作响应机制，统筹协调重大工作推进，削减不必要支出；尽最大努力开源节流，改善集团现金流状况。

截至今年9月30日，碧桂园集团及其合资企业和联营公司年内累计交付房屋共约42万套，累计交付面积约5112万平方米，交付项目涉及到31个省份、235个城市，部分项目实现提前交付。

今年全年，碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除已交付的42万套，余下的交房任务仍有约28万套。天量的交付任务，需要消耗庞大的资金，企业要维持正常经营，必须采取更为有效的债务管理措施。

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封面图片来源：视觉中国-VCG211260824403